49 Taxes foncière et d’habitation en cas de vie en établissement
Les personnes âgées qui conservent la jouissance exclusive de leur ancienne habitation avant d’être hébergées en établissement spécialisé peuvent bénéficier d’une exonération ou d’un dégrèvement de la taxe foncière sous réserve de remplir des conditions d’âge, de ressources et de type d’établissement. La taxe d’habitation supprimée sur les résidences principales subsiste pour les résidences secondaires.
Les points 1 à 6 sont dédiés à la taxe foncière. Les deux derniers à la taxe d’habitation.
1. Les établissements concernés par la taxe foncière
L’exonération ou le dégrèvement de la taxe foncière afférente à leur ancienne résidence est accordé aux personnes hébergées de manière durable ou à titre définitif :
• en établissement d’hébergement pour personnes âgées (Ehpad) public ou privé ;
• ou en établissement de santé, public ou privé, dispensant des soins de longue durée (USLD) à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
Le logement sur lequel porte la taxe doit demeurer libre de toute occupation. Toutefois, cette condition ne concerne pas les membres du foyer fiscal de la personne entrant en établissement (conjoint ou personne à charge ) qui résidaient dans l’habitation au jour du départ.
2. Les conditions d’exonération de la taxe foncière à partir de 75 ans
Les personnes propriétaires de leur ancienne habitation, qu’elles occupaient à titre principal avant l’entrée en établissement, peuvent être exonérées de la taxe foncière (ou seulement de leur part en cas d’indivision avec des personnes autres que leur conjoint), sous réserve de remplir simultanément les deux conditions suivantes.
Condition n°1. Les personnes doivent être :
• soit âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition et dont le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente n’excède pas une certaine limite (voir 3 ci-dessous) ;
• soit titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi) ;
• soit bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), quel que soit leur âge et dont le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente n’excède pas une certaine limite (voir 3 ci-dessous).
Condition n°2. Le contribuable doit conserver la jouissance exclusive de son ancien logement qui doit demeurer libre de toute occupation. Toutefois, l’administration admet que cette condition est remplie lorsque les membres du foyer fiscal de la personne entrée dans un établissement (conjoint, partenaire de Pacs ou personnes à charge) ou son concubin, qui résidaient dans le logement au jour de son départ, continuent à l’occuper.
La condition de cohabitation est supprimée depuis 2023. Le logement peut être occupé par une personne autre que celles énumérées ci-dessus, à condition toutefois que le contribuable en conserve la jouissance. S’il est mis en location, même à titre gratuit, l’exonération ne s‘applique plus alors que les autres conditions sont réunies.
3. Les conditions de ressources pour être exonéré de la taxe foncière
Les personnes vivant en métropole, si elles remplissent les conditions décrites ci-dessus, sont exonérées de la taxe foncière si le montant de leur revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente (imposition des revenus de l’année N-2) ne dépasse pas 12 679€ pour la première part de quotient familial, majorée de 3 386€ pour chaque demi-part supplémentaire, soit 19 451€ pour un couple imposé avec deux parts (valeurs 2025).
En savoir plus : point 6 de cette fiche de notre guide des retraites : 28 Les cotisations protection sociale et les seuils d’exonération (CSG, CRDS, Casa)
4. Le dégrèvement d’office de 100 euros sur la taxe foncière si plus 65 ans
Un dégrèvement d’office de 100 euros de la taxe foncière est accordé aux personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, qui remplissent les conditions de l’exonération (voir ci-dessus).
5. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
L’exonération n’est jamais accordée pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui reste à la charge du propriétaire.
6. Modalités d’application de l’exonération de la taxe foncière
L’exonération ou le dégrèvement s’applique à compter de l’année suivant celle au cours de laquelle le contribuable s’installe dans l’établissement. En principe, l’exonération est accordée de manière automatique si toutes les conditions sont remplies.
Ce dispositif est maintenu si la personne en bénéficiait avant son entrée en établissement et qu’elle continue à en respecter les conditions. Il peut également être accordé pour la première fois après son entrée dans l’Ehpad ou l’établissement de santé dès lors qu’elle remplit ces conditions.
Référence : Bulletin officiel des impôts BOI-IF-TFB-10-55-50 accessible sur Internet.
7. La taxe d’habitation en établissement d’hébergement
La taxe d’habitation sur les résidences principales est définitivement supprimée à partir de l’année 2023. Elle subsiste toutefois pour les résidences secondaires.
Les Ehpad publics ou à but non lucratif ne sont pas imposables à la taxe d’habitation. Lorsque la réglementation de l’établissement prévoit la prise en commun des repas, la limitation du droit de visite et le libre accès des chambres au personnel et au gestionnaire, il est admis que les résidents ne sont pas passibles de la taxe d’habitation.
Pour les personnes résidant dans un établissement du secteur privé commercial ou dans une résidence services et pour les résidents des résidences-autonomie qui sont considérés comme des locataires, ce sont les règles de droit commun qui s’appliquent. Si l’établissement est devenu leur résidence principale, elles sont exonérées de taxe d’habitation.
2. La taxe d’habitation pour l’ancienne résidence
Si la taxe d’habitation sur la résidence principale est définitivement supprimée à partir de l’année 2023, elle subsiste pour les résidences secondaires.
L’ancien logement que la personne a quitté pour entrer en établissement devient une résidence secondaire si personne ne l’occupe. Elle sera exonérée de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour l’ancien logement à compter de l’année qui suit l’admission dans l’établissement.
Les loyers perçus et l’impôt
Les loyers perçus par le résident seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent avoir un impact sur le montant de certaines aides qui prennent en compte ses ressources.