Première question : Comment, par des mesures adaptées, diminuer la bulle immobilière pour faire baisser les prix du logement et rehausser le niveau de vie des habitants ?

Le patrimoine des ménages continue d’augmenter car il reste une valeur refuge, surtout pour les plus de 60 ans. Mais quel est l’état de ce patrimoine ? L’habitat est souvent dans un état dégradé et beaucoup de propriétaires ont du mal à faire face aux dépenses de réhabilitation, comme les aménagements adaptés aux seniors. La précarité énergétique devient un problème majeur. 3,8 millions de ménages ont un taux d’effort énergétique supérieur à 10% de leurs revenus et 3,6 millions déclarent souffrir du froid dans leur logement ?

Le dernier plan gouvernemental de l’investissement pour le logement de 2013, préconise 20 mesures dont 4 sur la rénovation énergétique (guichet unique, prime de 1 350 euros attribuée sous conditions de ressources (35 000 euros par an pour un couple sans enfant), CIDD (crédit d’impôt développement durable), éco-prêt à taux zéro. Ces mesures prolongent les objectifs du Grenelle de l’environnement de 2009 pour limiter la consommation d’énergie des bâtiments neufs et le plan FEDER, mesure européenne de réhabilitation thermique des logements sociaux (50 000 ménages à revenus modestes en ont déjà profité).

Villes amies

Les dépenses quotidiennes augmentent car les nouveaux propriétaires sont renvoyés dans des cités de plus en plus lointaines. Ils passent de plus en plus de temps dans les transports pour rejoindre leur travail. Pour remédier à cet état de fait, le gouvernement propose de faciliter en zone tendue, la transformation de bureaux en logements pour privilégier la densité à l’étalement urbain. Et, en accord avec les communes, il souhaite favoriser le développement du logement locatif intermédiaire avec un loyer plafonné (10 000 logements sont prévus).

Les personnes vieillissantes se retrouvent de plus en plus isolées. Sans transports, difficile d’accéder aux services publics, aux commerces, aux soins. Beaucoup de communes commencent à prendre en compte les difficultés de ces populations et en tiennent compte dans la construction des nouveaux logements et l’urbanisation. Un label « villes amies des aînés » a été créé pour reconnaître ces initiatives.

Garantie universelle

Le logement social n’est pas épargné par l’effet de trappe entre les prix du logement social et ceux du marché privé. Les personnes en HLM hésitent à déménager même après le départ des enfants. La production de logement social intermédiaire devient plus forte au détriment de la production de logement social pour les plus démunis. On ne construit pas assez de logements sociaux et ceux que l’on construit ne correspondent pas aux besoins. Par manque d’offre, ce sont les personnes les plus modestes, les immigrés qui se retrouvent sur le marché libre avec de nombreux impayés puis l’expulsion.

L’État s’engage à conclure un pacte avec les HLM pour construire 150 000 logements sociaux par an et en rénover 120 000. Il décide d’appliquer un taux réduit de TVA de 5% au logement social (construction et rénovation) pour permettre d’accélérer la construction de ces logements. La fondation Abbé Pierre reconnaît le bien fondé des mesures gouvernementales. Elle regrette cependant que le plan n’aille pas plus vite et plus loin et surtout qu’il n’y ait pas un moratoire sur les expulsions car 150 000 personnes sont sans domicile fixe. Les dispositifs d’urgence sont saturés. Faute de places, plus de 3 personnes sur 4 n’obtiennent pas de prise en charge, en dépit d’une rallonge de cinquante millions, fin 2012, et des 4 000 nouvelles places en CADA (centre d’accueil des demandeurs d’asile). La loi DALO (droit au logement opposable) n’empêche pas les expulsions, (le plan propose de reloger 150 000 personnes prioritaires). Et on attend toujours les modalités de la garantie universelle promise par le gouvernement.

Intermédiaires mais inaccessibles

Deuxième question tout aussi énigmatique : comment ne pas réfléchir aux logiques des marchés du logement et à l’efficacité des mesures d’« aide à la personne » et d’« aide à la pierre » ?

Les investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance, banques…) se sont retirés des marchés passant de 850 000 logements en 1990 à environ 370 000 aujourd’hui. Les bâtisseurs, face à l’insuffisance des rendements préfèrent investir dans l’immobilier d’entreprises. Le parc privé de logements proposé à la location stagne vu le montant des loyers. Il manque de plus en plus de logements pour les revenus modestes.
Les communes sont souvent réticentes pour aider au développement de l’habitat, peur des conséquences de dépenses supplémentaires (plus de services, d’écoles, de routes…). Peur de la réaction des habitants face à l’arrivée de nouvelles populations. Quand elles répondent à la loi SRU (renouvellement urbain), elles préfèrent construire des logements sociaux intermédiaires, inaccessibles aux plus modestes.

Blocage des loyers

La spéculation des terrains fait rage près des villes. Comment libérer le foncier constructible tout en épargnant les terres agricoles ? Vaste chantier de réforme de la fiscalité des « aides à la pierre » qui doivent devenir l’aide à la production de logements adaptés aux populations modestes près de leur lieux de travail. Le gouvernement propose de supprimer dès 2014, les incitations fiscales au gel des terrains constructibles.

Des critiques s’élèvent contre les dérives produites par certaines mesures d’« aide à la personne », comme la défiscalisation. Les logements sont souvent construits dans des zones sans emploi. Cela a entraîné une hausse des prix. De plus certaines niches fiscales (lois Scellier, Périssol, Besson…) profitent plus aux promoteurs qu’aux propriétaires.

Ces derniers ont parfois du mal à trouver un locataire avec un loyer élevé dans une zone non tendue. Pour éviter un excès d’offre de logements dans des zones à faible démographie, il est nécessaire d’en redéfinir les modalités. Certaines mesures pour être efficaces doivent être accompagnées d’un dispositif : le blocage des loyers avec la garantie du paiement des loyers comme le prévoit la prochaine loi. Si l’aide au logement-étudiant dans une ville universitaire entraîne une hausse des prix bénéficiaire aux propriétaires, cela nécessite une adaptation des aides pour chaque territoire.

Niveau intercommunal

Troisième question tout aussi cruciale dans ce dossier : comment concilier le souci d’égalité avec l’efficacité économique ? Une politique du logement pour être efficace doit prendre en compte les différents marchés (zones tendues-non tendues, ville-campagne, zone périurbaine-quartiers…), les différents effets à court, à moyen et à long terme, la complémentarité des différents dispositifs. L’offre et la demande doivent être régulées en tenant compte des dysfonctionnements engendrés par les marchés. Le mal-logement s’aggrave par le manque d’adaptation aux évolutions sociétales (famille monoparentale, personnes seules, vieillissement de la population, création de logements inadaptés…) et territoriales (inadéquation entre le lieu de travail et l’habitation). La nouvelle étape de la décentralisation devra renforcer le choix du niveau intercommunal pour mettre en cohérence les différentes approches de la politique du logement.